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北京注册公司你不能不知的税法知识

2017-09-18 投稿人 : 围观 :565 评论
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北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,全面叫停“商改住”项目,一石激起千层浪。根据《公告》,开发企业在建(含在售)商业、办公类项目(以下简称“商办类项目”)只能销售给企事业单位、社会组织等,个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产纪录等条件,而且不能使用商业银行的个人购房贷款。业内人士无不感叹“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,是北京楼市调控史上首次出现的“零杠杆”产品。“新政从规划、销售、购房资格、信贷层面精准限制‘商改住’,措施强度不仅是北京史上最严格,就算放眼全国,也是针对商住房最为严厉的一次调控。

北京注册公司你不能不知的税法知识

在此情况下投资者们也是绞尽脑汁,谋求各种出路,开始打起注册公司购买商住房的主意。按照目前政策,只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构都可以不受限制购入房产,(包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店等)。但以公司名义购置房产,建议你最好把法律问题及税务问题落实清楚,避免投资风险。

一、目前北京市商住房调控政策出台后的现状:

1、个人不得购买新建商住房。想买新建商住房,就得是 “合法登记的企事业单位、社会组织”,得一次性全款付清一套至少500平方米的商住房

2、企业购买后如果想转让,必须产权满3年才可以上市交易;

3、个人仍可购买二手商住房,但必须全款,且购房者在京必须无房(含所有类型);

4、如果是非京籍人员,还需在京连续缴纳5年社保或个人所得税,个人所得税需60个月连续缴纳,不能中断。

二、注册公司日常运营税务问题

注册一家企业,从登记到注销都会涉及税务问题:

1、要办理营业执照和其他各种证照,办理了营业执照后30日内需前往主管税务机关做税务登记。

2、申报纳税义务,增值税及相应的城建税和附加费都需要按月申报(即便是零申报),所得税需要按季申报(即便是零申报),每年5月31日前还需要汇算清缴。就个人所得税而言,除每月综合申报,还需要每月进行个人明细申报,即便是零申报,也不能省略,否则会影响个人相关权益,比如购房资格、摇号资格。

北京注册公司你不能不知的税法知识

三、公司购买环节涉及到的契税和印花税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。不管是老房子,新房子,便宜的或者豪宅,一律按3%的契税征收;印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。印花税是登记价的千分之0.5

四、持有环节的持有税。

公司房产持有税分为两种情况,第一种是出租盈利的话按照租赁所得的税费。第二种空置的房产目前要交房产税(比如登记价是100万×7%×1.2%÷12个月,一般来说一年的房产税是登记价的0.84%)。但是,既然购房是用来投资的,公司是空壳,自用的可能性就不大,如果用来出租,那么需要按租金的12%缴纳房产税。

五、转让环节的增值税和所得税。

如果三年后企业想要把商住房卖掉,需要缴纳以下各项税费:

①增值税:一般小规模纳税人,可以适用差额5%的征收率。

②城建税及附加:应缴城建税是增值税的7%,应缴教育费附加是增值税的3%,应缴地方教育费附加是增值税的2%,合计应缴税费为增值税的12%。

③企业所得税:既是为了购买房产注册的公司,差不多是一个空壳公司,基本上没什么成本,全部盈利都属于应税收入,应缴纳25%的企业所得税。

④土地增值税:土地增值税是以企业转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。按目前政策,还应考虑到因为长期零申报可能引发的税务稽查与评估风险,这些风险所需要付出的时间成本甚至是税务代价,就不好预期,有待投资者自己考量。

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